2019年已经过半，在经历了2018年蒙眼狂奔跑马圈地之后，国内联合办公行业眼下主要的问题就是 缺钱 。
在融资方式上，行业开始尝试两条腿走路：一部分玩家依旧在苦苦寻求股权融资，一部分玩家开始拓展新的融资渠道。
股权融资的好消息不多，截至目前只有氪空间最新一笔10亿融资。债权融资方面，创富港在使用银行贷款，纳什空间最近则希望通过发行ABS融资2亿。
近日，纳什空间宣布 渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划 成功设立发行，计划将在深圳证券交易所挂牌。今年2月，纳什空间公布消息称已拿到深交所无异议函。
据熟悉这单ABS发行过程的内部人士透露，投行在去年三月份就开始接洽这个项目，到最近正式发行，耗时一年多的时间。联合办公首单ABS，发行过程并不容易。
纳什空间这单ABS中间还赶上了证监会新规。4月19日，证监会官网发布《资产证券化监管问答（三）》，对资产证券化产品的底层资产做了新的规范。其中，有一条非常致命：缺乏实质抵押品的商业物业租金（不含住房租赁）等不得作为基础资产的现金流来源。
纳什空间为什么可以发行首单，从事资产证券化业务的业内人士分析，一是入池资产99%都是独立办公室，二是从数据来看，出租率有保障。这些恰恰都符合了资产证券化小额分散的原则。
那么作为行业首单，产品架构到底如何？融资成本如何配比？底层资产状况如何？
PropTech研习社独家获取了一份纳什空间专项ABS的《计划说明书》，我们发现首单联合办公ABS的核心要素主要有以下8点：
1 底层资产为1091处物业，总面积约12万方
本单ABS的入池资产为纳什空间及其五家子公司合法持有的北京、上海、天津、深圳四地1091处物业，1091 处物业建筑面积共计 127203 平方米。
具体来看，入池资产包括1087个超级工作室，其中北京763个、上海202个、深圳109个、天津13个，以及3个联合办公区和1个北辰旗舰项目。其中超级工作室占入池资产的99%以上。
（图：纳什空间现金流预测）
纳什空间将上述 1091处物业项目出租收取的租金扣减掉公司承租标的物业支付给业主的房屋租金后的差额构成标的物业的现金净流入来源。
根据兴华会计师事务所（特殊普通合伙）评估报告显示，本交易入池标的物业 2018 年 8 月至 2021 年 11 月预计产生现金净流入合计28720.57万元。
从入池资产未来净现金流量来看，超级工作室贡献70%以上的现金净流入，北辰旗舰项目贡献15%以上，联合办公区贡献不足3%。
2 工位价格大起底：开放式工位1000-1700元/工位
纳什空间目前物业出租的方式主要分为超级工作室、联合办公区两类，另有北辰旗舰项目部分空间作为商铺出租。
超级工作室 指纳什空间与业主签署整租合同承租特定项目物业后，将该等物业以一套为单位转租给承租人的项目； 联合办公区 指纳什空间与业主签署整租合同承租特定项目物业后，将该等物业以工位为单位转租给承租人的项目及该等项目配套设施。
（图：纳什空间工位出租均价）
纳什空间还披露了其联合办公区分布情况及工位数量与工位目前月租金情况。纳什空间北京开放式工位的价格在1400-1700元/工位之间，上海在1000元/工位左右。
3 哪些公司被纳什空间列为竞品？
这份文件里，纳什空间的竞对研究包括WeWork 、优客工场、氪空间、方糖小镇、梦想+等。
（图：纳什空间研究的竞对名单）
从管理面积、空间数量以及出租率来看，纳什空间较国内同行具有显著优势。截至2018年9月底，纳什空间管理面积是65万方，全国平均出租率达到92%，其中北京地区的出租率约为95%。
4 2000万撬动2亿元资金
作为联合办公领域国内首单ABS，该项目发行规模为2亿元人民币，发行期限为2年，由渤海汇金证券资管作为计划管理人和销售机构，中合担保作为担保机构，优先级资产支持证券获中诚信AAA评级。本专项计划交易结构如下图所示：
本次资产支持证券(ABS)分为优先级ABS和次级 ABS，规模分别为1.8亿元和0.2亿元。
其中优先级ABS又分为三个类别：第一级为A1级ABS，其总面值为人民币5000万元；第二级为A2级ABS，总面值为人民币6000万元；第三级为A3级ABS，总面值为人民币7000万元。
5 引入第三方担保机构：中合担保为差额补足人
本单ABS产品预测期现金净流入为2.872亿元，对应2亿的总发行额度，本单ABS基础资产现金净流超额覆盖倍数约为1.44倍 。
值得注意的是，本单ABS还引入了第三方融资担保机构作为信托贷款差额补足人，提供连带责任担保。中合担保是本单ABS产品的第三方担保机构，主体评级为AAA。
一位资产证券化从业人士分析，引入中合担保作为第三方融资担保机构是纳什空间ABS成功发行的重要因素。公开信息显示，魔方公寓、自如、蛋壳公寓三家公司在发行长租公寓ABS时均有第三方融资担保机构介入。其中，魔方公寓和蛋壳公寓两单ABS产品均引入中合担保作为第三方担保机构。
6 本单ABS的借款人有哪些？
（图：纳什空间本单ABS借款人明细）
本单ABS产品的借款人共有6个，分别是纳什空间创业科技（北京）有限公司、纳什空间企业服务（北京）有限公司、纳什凯旋科技（北京）有限公司、纳什企业发展（上海）有限公司、纳什空间创业科技（深圳）有限公司、纳什空间创业科技（天津）有限公司。
7 股东结构曝光：远洋资本持股20%
目前，从资料来看，纳什空间的实际控制人是张剑和陈亮，第一大机构股东是远洋资本，远洋资本持股比例为20%。纳什空间的股权结构图如下：
（图：纳什空间股权结构）
8 组织架构大揭秘：下设14个部门
除了设计工程、运营、产品、研发、市场品牌等基础部门，纳什空间下设北京、上海、天津、深圳四个分公司以及Space事业部和共享服务事业部。
（图：纳什空间组织架构）
