做包租婆很爽,这个做公寓出租的行业很难!

业界
2020
05/07
11:18
陈秀
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做包租婆很爽,这个做公寓出租的行业很难!_行业观察_电商之家

一、坐拥400栋楼的包租婆?其实是二房东

最近,一个体验包租婆生活的Vlog引发了全网热议,该视频的主角是广州一位拥有400栋楼的包租婆,注意,不是400套房,而是400栋楼!

视频发出后,出现了两种声音,一种是羡慕不断,另一种声音则对视频内容产生了质疑。

首先,是D姐资产的真实性问题。

广州在2017年就实施了房屋限购政策,广州本地人限购2套,本市户籍单身(含离异)限购1套,外地限购1套。视频中呈现出来的 坐拥400栋楼 ,并不现实。

还有一位财经博主估算了一下,400栋房按照广州的房价来算,总价大约是600亿,按在A股上市的房地产公司流通市值来排的话,可以排第8。按这样来算,D姐不应该是包租婆,而是上市公司的女总裁。

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其次,有网友提到了缴税的问题。

按照广州最新的房屋纳税标准,一个月收入一亿,需要交税两三千万,一年则需要交税近四个亿。一旦被查出没有合理缴纳税收,两年前范冰冰的悲剧又要重演。

也有网友查出,D姐的背后实际上是一家物业管理公司 迪家物业投资发展有限公司,这一连串问题下来,不得不让人怀疑该视频有炒作嫌疑。

5月4日,D姐在社交平台通过直播对此事作出了回应,她拿的绝大多数是这400多栋楼的租赁权,说白了,就只是个二房东。

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相信很多在外租房的人都遇到过二房东,把房子从业主那里租过来,稍微装修改造一下,添置一些家具,加价出租,赚的是一个中间商的差价。蛋壳、自如等互联网长租公寓都是这种 二房东 模式。而D姐背后的迪家,可以说是位于广州城中村的一个小型自如或者蛋壳。

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D姐在直播中解释,之所以开直播,是因为在疫情的影响下,房子不好租,想借此为自己的房子宣传一把。

二、负面缠身的长租公寓

一般来说,年后是租房高峰期,今年由于疫情的影响,很多人都被困在老家出不来,这一波行业红利直接被断送。这种情况下,长租公寓们纷纷展开了野蛮自救。

早在2月份,蛋壳公寓就被曝出要求业主减免一个月的房租,对租客的房租却照收不误。

另一边的自如也被曝出在疫情期间变相涨价。

近年来,长租公寓凭借着简约的装修风格、完善的家具配置、定期的保洁和管家服务获得了年轻人的青睐。

2017年之前,长租公寓还是市场的香饽饽,先后获得了大量融资,当资本的热潮褪去,各种问题开始显现出来,从2017年到2019年的短短两年间,已有20多家长租公寓品牌相继倒下,长租公寓 爆雷 不断。

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2018年9月,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章把自如推上了风口浪尖。

2019年,蛋壳、青客公寓等长租公寓则身陷 租房贷 危机。简单来说, 租房贷 就是公寓以租户的名义向金融公司借取租房贷款,一次性拿到一年的房租,租户则需每个月向金融公司还贷。

如果租户顺利租满一年,则相安无事。租户若想中途退租,即使房子不住,贷款依然要还,否则租户的个人信用将会受损。

长租公寓所面临的不仅仅是资金危机,还有信用危机。

好不容易熬到2020年,本以为可以逆风翻盘,却没想到在疫情 黑天鹅 的影响下,长租公寓再次陷入寒冬。

三、横在长租公寓盈利面前的两把刀

躺在家里就能收房租,是很多人梦寐以求的事,但 二房东 的生意,并不是大家想的那么好做。

第一把刀:居高不下的房屋成本。

长租公寓在前期的建设及改造过程中需要投入大量财力,从业主处租房、添置家具和电器、房屋装修 这些成本都是不可避免的,但成本投进去之后,不能立马有所回报,而且一旦房屋空置,钱就相当于白投。

运营方如果想要占领市场,就不得不砸钱盘下大量房源,用这种方法来巩固其在行业龙头位置的优势。

居高不下的成本,久久无法回收的资金流,长租公寓们只能靠融资来续命,这不得不让人联想到当初同样被资本市场看好,烧完钱却只留下一地鸡毛的共享单车行业。

第二把刀:尚未成熟的盈利模式。

很多人愿意背负高额的债务买一万块钱一平米的房子,却不愿意租5千块钱一个月的房子,原因显而易见,租的房子没有升值空间。

类似于蛋壳和自如这样的分散式长租公寓,它们的盈利一般来自于租金差和服务费,但是租金一旦上涨,租户也会随之流失,因此,想在租金差上做文章,不太现实。

虽然已经有企业开始探索与公寓配套的保洁、搬家等服务,但这些服务能否盈利还有待验证。

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除此之外,还有哄抬租金、虚假房源、甲醛超标、房租贷等问题所造成的信任危机,这些都是横在长租公寓盈利道路上的巨大隐患。

四、熬过寒冬,或许还有春天

从长远来看,租房的需求其实还在。

一方面,一二线城市的房价节节攀升,买不起房是当代年轻人的普遍现状,也有一部分年轻人受到观念革新的影响,认为不买房也是一个好选择,租房的需求只增不减。

另一方面,每年毕业的大学生不断增加,他们对于生活品质和居住品质的要求更高,会更加倾向于拎包即可入住、装修简约的长租公寓。

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而在疫情这种特殊时期,公寓不能完全被动地依赖于业主减租、政策扶持,而是应该主动出击解决现金流问题,在最大程度上降低运营成本。

例如,运用VR看房等先进的技术,将线下的看房场景在线上进行1:1的还原,满足租户的看房需求,争取在线上就把房子租出去。

从行业的本质上来看,长租公寓本身就是一个重资本、重运营、重人力、且带有一定民生性质的行业,这也就注定了它不能急功近利。

在盲目扩张和疯狂融资上,共享单车行业已经给出了太多的经验和教训,不能让自如和蛋壳变成下一个ofo和摩拜!

长租公寓发展的根本动力,是满足城市人群的租房需求,只要抓住这个核心要点,踏踏实实做好运营,把主要精力回归到业务的本质,才能保证长租公寓的长远发展。

这次疫情或许能为长租公寓带来新的变革,只是,在春天到来之前,还有一段艰难的寒冬要熬。

THE END
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